주택담보대출 계산기 🏠

셋 중 가장 낮은 금액이 예상 한도가 돼요. LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 최대 대출 비율, DTI(총부채상환비율)는 소득 대비 '주담대 원리금 + 기존 대출 이자' 비율, DSR(총부채원리금상환비율)은 소득 대비 '모든 대출 원리금' 비율이에요. 집값이 커도 소득이 낮으면 DSR·DTI에 먼저 걸리고, 소득이 넉넉해도 집값 대비 LTV를 넘을 수는 없어요. 요즘은 DSR 규제가 가장 강해 대부분 DSR이 예상 한도를 정합니다.

둘 다 소득 대비 빚 부담을 보는 지표지만, 기존 대출을 어떻게 반영하느냐가 달라요. DTI는 '주담대 원리금 + 기존 대출은 이자만' 더해 계산하고, DSR은 '주담대 원리금 + 기존 대출도 원리금 전액'을 더해 계산해요. 그래서 DSR이 더 빡빡하고, 기존 대출이 많을수록 DSR에서 한도가 크게 깎여요. DTI는 규제지역(40%)에서 주로 보고, 비규제지역은 DSR(40%)만 적용하는 경우가 많습니다.

모든 대출의 1년치 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하게 하는 규제이에요. 예를 들어 연소득이 5,000만원이면 모든 대출의 연 상환액 합계가 2,000만원을 넘을 수 없어요. 이미 갚고 있는 신용대출·자동차 할부 등이 있으면 그만큼 주담대 한도가 줄어듭니다. 은행권은 40%, 저축은행 등 2금융권은 50%가 기준이에요.

스트레스 DSR은 나중에 금리가 오를 상황까지 감안해, 실제 금리에 '스트레스 가산금리'를 얹어서 DSR을 계산하는 제도이에요. 실제로 내는 이자는 그대로지만, 한도를 심사할 때만 금리를 더 높게 보기 때문에 대출 한도가 줄어듭니다. 2025년 7월 3단계가 시행돼 전 금융권에 적용되고, 기본 스트레스 금리는 1.5%p이에요. 특히 2025년 10월 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%p까지 강화됐고, 지방은 낮은 수준을 한시 적용해요. 이 계산기는 '스트레스 가산금리(%p)'를 입력받아 DSR 한도에만 반영하니, 수도권이면 3.0처럼 본인 지역 기준으로 넣으세요. (2026년 기준, 정책은 수시로 변동)

이 계산기는 대표 기준값으로 계산한 참고용이에요. 실제 은행 심사에는 ① 스트레스 DSR(금리 상승 대비 가산금리를 얹어 더 보수적으로 계산), ② 전세대출·신용대출 등 다른 부채 합산, ③ 규제지역·주택 수·생애최초 여부에 따른 LTV 차등이 함께 적용돼요. 그래서 예상 한도는 계산기보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 정확한 한도는 은행 상담으로 확인하세요.

네, 생애최초 주택 구입은 LTV를 최대 80%까지 인정받을 수 있어요(지역·시기별 조건 있음). 다만 LTV가 늘어도 DSR 한도는 그대로라, 소득이 뒷받침되지 않으면 결국 DSR에 걸려요. 이 계산기에서 LTV 값을 80으로 바꿔 넣으면 생애최초 기준 한도를 가늠해볼 수 있어요.

거치기간은 원금은 안 갚고 이자만 내는 기간이에요. 당장 월 상환 부담은 줄지만 원금이 그대로라 총 이자는 늘어나요. 게다가 DSR 산정에서는 거치식이라도 원금을 대출기간으로 나눠 반영해 한도를 줄이는 방향으로 작용할 수 있어요. 소득이 늘어날 예정이거나 잠깐 자금이 빠듯할 때만 활용하는 게 좋습니다.